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Il Mutuo: differenze tra mutuo di scopo, mutuo bancario, mutuo condizionato

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A cura dell’Avvocato Luca Bartalena

Mutuo per la casa? Se stai cercando saperne di più sul mutuo per l’acquisto di casa sei nel posto giusto. In questo breve articolo illustreremo in pochi passaggi le principali caratteristiche del contratto di mutuo, con particolare riferimento alla differenza tra mutuo e prestito bancario e approfondendo i temi del mutuo di scopo, mutuo bancario, mutuo condizionato e dei tassi usurari.

Il Mutuo: cos’è e a cosa serve

Il contratto di mutuo, sin dagli albori della tradizione giuridica occidentale, si è rivelato uno strumento indispensabile nella produzione dei beni e nella circolazione della ricchezza, nonché il contratto classico in tema di finanziamenti nelle sue diverse forme, in particolare il mutuo immobiliare (tipologia di mutuo più comune per l’acquisto della casa). Oltre al mutuo immobiliare il mutuo può essere utilizzato come mezzo per il finanziamento per prestiti di somme di denaro di elevato importo e per qualsiasi tipo di attività (come ad esempio il mutuo ristrutturazione ma anche il mutuo finanziario).

Tale contratto consente dunque l’accesso al capitale a coloro che decidono di intraprendere un’attività produttiva oppure abbiano intenzione di acquisire beni di prima necessità (come prima abitazione o automobili) pur non disponendo di un sufficiente capitale economico.

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Già conosciuto nel diritto romano come mùtuum, l’etimologia della parola consente, dunque, di identificare immediatamente lo scopo cui è diretto: trasferire la proprietà di una somma di danaro (o di una quantità di altre cose fungibili) da un soggetto (detto mutuante) ad un altro (detto  mutuatario).  

Così succintamente definito il contratto di mutuo, si rende adesso necessario passare ad analizzare brevemente le principali e più frequenti problematiche che possono riguardare il contratto di mutuo.

Differenza tra mutuo e prestito

Ma qual’è la differenza tra un mutuo e un prestito bancario? Prima di proseguire la trattazione è importante evidenziarne le differenze principali in quanto spesso poco nota al privato cittadino o comunque poco immediata.

Mutuo e prestito sono entrambe delle forme di finanziamento con cui una banca o un istituto di credito concede ad un cliente una somma di denaro che dovrà poi essere restituita da quest’ultimo in aggiunta a degli interessi, ma con alcune differenze, le principali delle quali riguardano: l’importo richiesto e le garanzie necessarie.

  • Il mutuo:

    • Viene solitamente richiesto per somme di denaro ingenti: prevede un importo che in genere copre l’80% del valore dell’immobile nel caso di mutuo immobiliare.
    • Ha tempi di restituzione più lunghi: il mutuo è infatti un finanziamento a medio-lungo termine, con tempi di restituzione che arrivano anche a 30 o 40 anni.
    • Per accedere ad un mutuo vengono inoltre sempre richieste delle garanzie: che riguardano una garanzia di reddito del richiedente (busta paga) oltre a delle garanzie supplementari (come ad esempio fideiussioni bancarie o ipoteca sulla casa o sul bene acquistato).
    • In alcuni casi come l’acquisto della prima casa sono previsti per gli acquisti con mutuo degli incentivi come la detrazione fiscale su interessi passivi ed oneri del finanziamento.
  • Il prestito invece:

    • Viene utilizzato principalmente per il cosiddetto “credito al consumo” (per l’acquisto cioè di beni di consumo, come ad esempio i mobili, la TV o uno smartphone) e quindi per importi inferiori (solitamente compresi tra 200 euro e 75.000 euro)
    • Ha tempi di restituzione inferiori e generalmente compresi tra i 6 e i 120 mesi.
    • La concessione di un prestito non è (in genere) subordinata alla presentazione di garanzie “reali” (come ipoteche o pegni su beni di proprietà del richiedente). Può però succedere che al fine di limitare il rischio di insolvenza, l’istituto di credito sottoponga al richiedente un contratto di “cambializzazione delle rate”, ossia uno strumento che consenta allo stesso istituto di alienare parte dello stipendio (o della pensione) in caso di insolvenza del richiedente. Questo può essere fatto su una parte o sull’intero ammontare erogato.

Il Mutuo è un contratto di tipo “reale”

Nel nostro ordinamento è possibile fare una distinzione tra contratti consensuali e contratti reali:

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  • I contratti consensuali: sono quegli accordi che si concludono con il mero consenso delle parti
  • I contratti reali: sono quelli che ai fini del perfezionamento del contratto prevedono anche la materiale consegna di un bene.

Il mutuo rientra dunque in questa seconda tipologia di contratti giacché la consegna del bene o del denaro rappresenta un elemento indefettibile per il perfezionamento del contratto stesso.

Il Mutuo di Scopo

Il mutuo di scopo è un contratto di tipo consensuale ed oneroso di tipo particolare (o “atipico” come definito dalla stessa Corte di Cassazione con sentenza n. 7773/2003) con il quale il soggetto finanziato (mutuatario) si impegna a restituire al finanziatore (mutuante) non solo le somme versate con l’aggiunta degli interessi pattuiti, ma anche a destinare tali somme esclusivamente ad una specifica finalità che va indicata nel contratto di mutuo (pena la risoluzione del contratto).

Ne consegue che è di fondamentale importanza pratica la problematica connessa alla qualificazione giuridica dell’accordo di mutuo stipulato tra le parti, poiché gli effetti giuridici che ne conseguono possono essere differenti. La differenza tra il mutuo tradizionale e il mutuo di scopo è dunque che:

  • Nel mutuo tradizionale: sul mutuatario incombe soltanto un mero obbligo restitutorio della somma con i relativi interessi e solitamente dilazionato in un piano di ammortamento tramite delle rate di restituzione.
  • Nel mutuo di scopo: oltre all’obbligo di restituzione delle somme e dei relativi interessi è previsto per il mutuatario (il soggetto finanziato) anche il vincolo di utilizzare le somme prestategli per lo specifico fine convenuto.

Rischi per il soggetto finanziatore (mutuante) nel mutuo di scopo

Il mutuo di scopo, come abbiamo visto, impone al mutuatario (soggetto finanziato) l’obbligo di impiegare la somma ricevuta per perseguire la specifica finalità concordata con il mutuante.

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Secondo quanto stabilito dalla Suprema Corte (ord. 24699/2017), si avrà nullità del mutuo di scopo qualora le parti abbiano previsto, sin da subito, che la concessione del prestito avvenga per finalità diverse da quelle dedotte in contratto, dando così luogo ad un mutuo parzialmente simulato.

Ma che cosa si intende per mutuo simulato?

Un contratto si dice simulato quando le parti, pur avendo fatto mostra all’esterno di volerlo, in realtà, tramite un accordo simulatorio ne hanno escluso l’efficacia giuridica. Si parla di:

  • Simulazione assoluta se le parti pongono in essere un accordo che, in realtà, non produce alcun effetto giuridico (ed allora la situazione giuridica preesistente rimarrà immutata).
  • Simulazione relativa quando le parti concordano che nei loro rapporti interni assume efficacia un diverso contratto rispetto a quello effettivamente stipulato.

Nelle ipotesi di simulazione assoluta, la legge prevede che il contratto è inefficace, ossia non produttivo di alcun effetto giuridico, mentre nel caso di simulazione relativa avrà effetto soltanto il contratto dissimulato (e non quello esteriorizzato dalle parti).

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In virtù di tali considerazioni, ne consegue che il mutuo di scopo è nullo quando le parti abbiano concordato di utilizzare la somma erogata per una finalità diversa rispetto a quella espressamente pattuita. In conseguenza di tale circostanza ci saranno quindi gravi effetti sul mutuante, giacché la nullità del mutuo di scopo comporterà che il mutuatario non dovrà più restituire il prestito. A tal fine infatti il mutuante dovrà prestare particolare attenzione al fatto che, per regola generale, la nullità potrà essere invocata:

  • Da chiunque vi abbia interesse (e quindi non soltanto dal mutuatario);
  • Senza limiti di tempo alcuno (e quindi anche a distanza di molto tempo dalla stipulazione del mutuo).

mentre la relativa eccezione potrà essere fatta valere da chiunque senza limiti di tempo.

Per tali motivi è di fondamentale importanza l’introduzione di apposite clausole che dimostrino l’inequivocabile volontà dei contraenti di sottoscrivere un contratto di mutuo tipico oppure un mutuo di scopo atipico. Ciò in considerazione della diversità di disciplina che ne deriva e, quindi, delle obbligazioni che incomberanno a loro carico.

E se il soggetto ricevente del mutuo decide unilateralmente di destinare le somme per fini alternativi?

Diverse saranno invece le conseguenze nel caso in cui il soggetto finanziato (mutuatario) deciderà unilateralmente di utilizzare le somme per scopi alternativi rispetto a quelli pattuiti: in tale circostanza sarà lo stesso mutuante a poter invocare la risoluzione del contratto per inadempienza contrattuale del mutuatario.

Il Mutuo di Scopo Legale

Accanto al mutuo di scopo di fonte convenzionale (detto atipico), si è inoltre progressivamente diffusa un’altra tipologia di mutuo: il mutuo di scopo legale.

Tale tipologia di mutuo rientra nel più ampio insieme di normative che il legislatore sia nazionale che comunitario, ha previsto soprattutto in materia di credito speciale (come ad esempio nel settore alberghiero, industriale e agricolo) che hanno gradualmente tipizzato o standardizzato l’erogazione di credito finalizzata a specifici impieghi predeterminati delle somme prestate.

L’erogazione del mutuo di scopo legale avviene spesso a condizioni agevolate (da qui la figura del cd. “finanziamento agevolato”). Ciò grazie all’intervento dello Stato e/o di altri Enti pubblici, che, in considerazione delle specifiche finalità cui è diretto il mutuo, intervengono per pagare gli interessi altrimenti dovuti dal mutuatario in favore dell’Istituto erogante.

E’ bene sottolineare, tuttavia, che l’accesso al finanziamento agevolato è spesso condizionato dal soddisfacimento di determinati e rigorosi requisiti, di volta in volta individuati nei bandi predisposti dagli Enti pubblici.

Interessi del Mutuo e Tassi Usurari

Come più volte ripetuto nel corso di questo articolo il mutuo è un contratto di tipo oneroso.

La normativa di riferimento è l’art. 1815 del codice civile che regola gli interessi che il mutuatario (il soggetto finanziato) deve corrispondere al mutuante (soggetto finanziatore). Bene sottolineare comunque che in forza di quanto previsto del primo periodo del I° comma dell’art. 1815 del c.c., nonché del principio di autonomia delle parti, i contraenti sono comunque liberi di escludere il pagamento degli interessi sulla somma prestata.

Al fine di tutelare il mutuatario (ossia il contraente del mutuo, considerato parte debole del rapporto in quanto spesso accede al finanziamento in situazioni di particolare difficoltà economiche) il legislatore, innovando la precedente disciplina con legge n. 108 del 1996, ha inoltre stabilito che non sono dovuti gli interessi, qualora questi superino il “tasso soglia”, tasso oltre il quale sono l’interesse è considerato usurario.

In presenza di tassi usurari la clausola del contratto di mutuo avente ad oggetto la disciplina degli interessi è dunque affetta da nullità. Il mutuo a tassi usurari viene quindi sostanzialmente convertito in un mutuo gratuito con il solo obbligo per il contraente di restituire la medesima quantità del denaro ricevuta.

Accade spesso tuttavia che il mutuatario rimanga del tutto ignaro della stipula e dell’applicazione di interessi usurari da parte dell’erogante. E’ infatti soltanto nella fase giudiziale, e soprattutto nel procedimento di opposizione all’esecuzione (per reagire quindi ad una pretesa del finanziatore) che il mutuatario si accorge dell’usurarietà del mutuo concessogli. Per evitare situazioni pregiudizievoli è consigliabile, dunque, avvalersi, sin dall’esecuzione del contratto di mutuo, della consulenza e/o assistenza di un professionista, onde verificare se il tasso di interesse convenuto sia usurario o meno.

Mutuo Bancario e Mutuo Condizionato

La legge italiana tra le varie altre tipologie di distinzione tra i contratti prevede anche una differenziazione tra contratti di tipo formale e contratti a forma libera:

  • Contratti formali (o solenni): sono quei contratti per i quali la legge richiede un determinato requisito di forma, pena l’invalidità del contratto.
  • Contratti a forma libera: sono quei contratti che invece si intendono validi ed efficaci a prescindere dalla forma utilizzata (art.1325 e 1350 del codice civile). Ciò in omaggio a specifiche finalità di tutela e con riferimento in particolare ai principi sociali della certezza del diritto e della buona fede, che il legislatore, di volta in volta, ritiene meritevoli di particolare attenzione.

A tale disciplina non sfugge nemmeno il contratto di mutuo, per il quale, in mancanza di norme specifiche vige il principio della libertà delle forme. I contraenti sono, pertanto, liberi di concludere un contratto di mutuo anche in forma orale, senza timore di incorrere nella stipulazione di un negozio invalido.

Ai sensi dell’art. 1824 cod. civ., in ogni caso, qualora siano pattuiti interessi in misura superiore al tasso legale vigente (leggasi quanto scritto sopra sui tassi usurari), è stabilito che detta clausola dovrà essere obbligatoriamente stipulata in forma scritta, diversamente il mutuatario dovrà corrispondere soltanto gli interessi dovuti al tasso legale.

Il Mutuo Bancario

Vi sono, tuttavia, ipotesi in cui è previsto espressamente che il contratto di mutuo debba necessariamente rivestire la forma scritta. Ci riferiamo in particolare al mutuo bancario ovvero quel contratto di mutuo stipulato da istituti di credito o da altri soggetti che esercitano attività di prestito e finanziamento in modo professionale.

In tali casi, il contratto di mutuo dovrà addirittura rivestire la forma dell’atto pubblico: cioè del contratto in forma scritta redatto davanti ad un notaio. La forma solenne, nel mutuo bancario, è prevista e necessaria anche al fine di consentire le formalità dell’iscrizione ipotecaria (di solito avente ad oggetto beni immobili) che costituirà la garanzia reale in favore dell’istituto erogante.

Ai sensi dell’art. 474 del codice di procedura civile inoltre, come è noto, l’atto pubblico acquista immediatamente valore di titolo esecutivo. Per tali motivi, il mutuo bancario costituisce titolo esecutivo stragiudiziale: in questo modo, qualora il debitore mutuatario si renda inadempiente rispetto agli obblighi di restituzione della somma ricevuta e/o di pagamento degli interessi dovuti, l’istituto erogante potrà immediatamente intraprendere un’azione esecutiva nei suoi confronti, senza la necessità di dover ottenere apposita sentenza di condanna.

Il Mutuo Condizionato

Sempre nell’ambito del contratto di mutuo bancario, particolare interesse assume la questione del mutuo condizionato. Come sopra ricordato, il mutuo è un contratto reale, che si perfeziona con la consegna del bene al mutuatario.

Il mutuo condizionato è quel contratto in cui la somma erogata dal mutuante non diviene immediatamente percepibile dal contraente ma rimane vincolata in un deposito cauzionale. Il mutuatario, in particolare, non potrà liberamente disporre della somma prestata non avrà fornito la prova dell’instaurazione delle garanzie reali (come ad esempio l’ipoteca) sul futuro credito vantato dal mutuante (sentenza Corte di Cassazione n°3618/1997).

Ne deriva che, in certi casi, il contratto di mutuo non potrà dirsi perfezionato finché il mutuatario non acquisisce la disponibilità giuridica del denaro oggetto di pattuizione, che potrà dirsi avvenuta soltanto con la prova dell’iscrizione ipotecaria. Da sottolineare dunque come la Suprema Corte, ai fini della formalizzazione del contratto di mutuo, non consideri la materiale consegna della somma ma consideri sufficiente l’acquisizione della disponibilità giuridica da parte del mutuatario (Corte di Cassazione sentenza n° 14/2011).

Tuttavia, se il contratto di mutuo è condizionato, non avremo il passaggio dell’obbligazione restitutoria in capo al mutuatario poiché questa verrà in essere soltanto nel momento in cui il contratto si sarà perfezionato, ovvero a seguito dell’iscrizione ipotecaria. Ne discende che il contratto di mutuo condizionato non potrà avere valenza di titolo esecutivo, in quanto, pur rivestendo la forma dell’atto pubblico notarile, difetterà del requisito della certezza del credito, come richiesto dall’art. 474 del codice di procedura civile.

Sulla base di quanto detto inoltre le Corti hanno infatti fatto discendere – relativamente al mutuo condizionato – un principio di notevole importanza pratica e cioè che il contratto di mutuo “condizionato”, pur rivestendo la forma di atto solenne, non può assumere efficacia di titolo esecutivo, al contrario di quanto si è detto per il mutuo ordinario. Sarà dunque necessario che prima della notifica dell’atto di precetto e/o del pignoramento da parte di un Istituto di credito vi sia stato prima l’ottenimento del titolo esecutivo in sede giudiziale.

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