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Bonus prima casa: entro quanto cambiare residenza?

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Per aver diritto al bonus prima casa è necessario il trasferimento della residenza nel Comune in cui ha sede l’immobile.

È questo uno dei requisiti previsti per beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, tema che oltretutto è stato più volte affrontato dalla Corte di Cassazione.

I motivi delle dispute e dei frequenti casi di revoca del bonus prima casa sono legati a fatti che, spesso ingenuamente, vengono ritenuti dal contribuente come idonei a giustificare il mancato trasferimento della residenza.

I 18 mesi di tempo per il trasferimento della residenza da quando si calcolano e cosa succede quando non è possibile trasferirsi nella casa acquistata per motivi esterni alla volontà del contribuente?

Alcuni importanti chiarimenti sono stati forniti dalla Giurisprudenza e, da ultimo, dall’ordinanza della Cassazione del 17 aprile 2018. Di seguito tutti i chiarimenti e le cose da sapere.

Bonus prima casa: trasferimento della residenza entro 18 mesi

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La guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni per l’acquisto della prima casa stabilisce in maniera chiara ed inequivocabile che, per beneficiare del bonus sarà necessario che l’abitazione si trovi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se, invece, la casa per la quale si richiede il bonus ha sede in un luogo diverso, entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile è necessario trasferire la residenza nel Comune in cui è situato e, la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto d’acquisto.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, inoltre, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Il cambio di residenza è sempre obbligatorio?

Non sempre è obbligatorio il cambio di residenza. In base alle istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa spettano anche senza trasferimento quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
  • nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
  • nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Inoltre non è richiesto il requisito della residenza nello stesso Comune in cui è situato l’immobile acquistato per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia.

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Da quando decorrono i 18 mesi per il cambio residenza

Come spesso accade, le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate circa i tempi per il cambio della residenza sono poco chiare e sono purtroppo molti i contribuenti che si sono visti revocare il bonus prima casa per banalità non approfondite.

A sopperire alle mancanze dell’Agenzia delle Entrate è la Corte di Cassazione che, in merito al requisito del trasferimento entro 18 mesi, è stata nel tempo piuttosto dura e decisa.

L’ordinanza del 17 aprile 2018 ha il merito di chiarire che per calcolare entro quanto tempo bisognerà trasferirsi bisogna far riferimento alla data del rogito d’acquisto e non dalla data di fine dei lavori per gli immobili in costruzione o in corso di ristrutturazione.

Quindi, anche nel caso in cui l’impresa dovesse tardare la consegna della casa il contribuente sarà comunque obbligato a trasferire la propria residenza entro il termine stabilito, pena la revoca dell’incentivo e l’obbligo di pagare all’Agenzia delle Entrate tutte le imposte scontate.

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Termine di 18 mesi salvo cause di forza maggiore

Termine perentorio da rispettare sarà dunque quello dei 18 mesi dalla data del rogito: cosa fare se ci sono motivi che impediscono di trasferire la residenza?

Ancora una volta, la Cassazione ha illuminato i contribuenti, stabilendo che la deroga al requisito del trasferimento entro 18 mesi sia subordinata a cause di forza maggiore “inevitabili e imprevedibili”.

Nell’ordinanza 9433/2018 la Cassazione fa riferimento a quanto già stabilito con la sentenza 2527/2014, in cui si stabilisce che tra le cause di forza maggiore che impediscono il trasferimento non possa esser ricompreso il ritardo nella consegna della casa in costruzione così come anche il mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino in affitto.

In ambedue i casi la Corte di Cassazione ritiene che si tratti di situazioni “preventivabili”. Cosa che a dire il vero è difficile da stabilire a priori: si può sapere che l’inquilino rifiuterà di lasciare la casa nonostante lo sfratto? In quali termini è possibile stimare il possibile ritardo dell’impresa nella costruzione della casa che si è acquistata?

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Le diverse interpretazioni della giurisprudenza

C’è da sottolineare come non sempre la giurisprudenza sia così dura nei confronti del contribuente: alcune sentenze, tra cui quella della CTP di Cagliari n. 44/2015 hanno stabilito che il termine di 18 mesi decorre dal momento in cui l’immobile diviene effettivamente idoneo all’uso abitativo.

Insomma, il tutto è poco chiaro e fumoso: l’unica certezza è che in caso di controversia e qualora le Entrate dovessero revocare il bonus prima casa a causa di difetti circa il requisito della residenza il contribuente potrà addurre, in sede di giudizio, le cause del mancato trasferimento.

E, in questo caso, bisognerà sperare che chi emette sentenza sia clemente e pro-contribuente.

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